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Publié le par Maître Edoardo Agliata
Ouvrir un commerce, c'est souvent signer un bail commercial avant même d'avoir vendu quoi que ce soit. Ce bail obéit à une loi particulière, qui protège le fonds de commerce du locataire mais lui impose aussi un calendrier strict.
Le bail commercial est conclu pour neuf ans au minimum. Le locataire peut y mettre fin à l'expiration de chaque période de trois ans, en respectant le préavis et la forme prévus par la loi. Le bailleur ne dispose de cette faculté que dans des cas limités, s'ils sont prévus au contrat.
Le locataire a droit à trois renouvellements. Pour l'exercer, il doit en faire la demande entre le dix-huitième et le quinzième mois avant l'échéance du bail en cours, par lettre recommandée ou par exploit d'huissier, en indiquant les conditions auxquelles il est prêt à conclure le nouveau bail.
Le bailleur dispose alors d'un délai pour répondre. Son silence a des conséquences, et un refus non justifié peut ouvrir un droit à indemnité pour le locataire. Une demande faite hors délai ou incomplète peut, à l'inverse, faire perdre tout droit au renouvellement.
Au-delà de la durée et du loyer, plusieurs points méritent l'attention :
Les litiges relatifs aux baux relèvent du juge de paix. Une conciliation peut y être tentée avant toute procédure, ce qui permet parfois de trouver un accord sur le loyer, les travaux ou les conditions de sortie.
Les conditions du nouveau bail se négocient. Faute d'accord, le juge peut être amené à fixer le loyer en tenant compte de la valeur locative.
La loi permet la cession du bail avec le fonds de commerce, sous réserve d'une procédure de notification au bailleur, qui peut s'y opposer pour de justes motifs.
Cet article donne un cadre général. Décrivez votre situation et joignez les pièces : vous aurez un avis adapté à votre dossier.